Spandau Mietspiegel: Das gilt für Spandauer 2026

Spandau galt in Berlin lange als der unauffällige Bezirk im Westen, in dem Mieten noch bezahlbar waren. Das stimmt im Großen und Ganzen bis heute, doch auch im Bezirk an der Havel haben sich die Mieten in den letzten Jahren spürbar bewegt. Wer eine Mieterhöhung bekommt, eine Wohnung neu vermietet oder einfach wissen möchte, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Berliner Mietspiegel nicht vorbei.

Seit dem 28. Mai 2026 gilt in Berlin der neue, qualifizierte Mietspiegel 2026.¹ Er löst die Ausgabe von 2024 ab und ist für Spandau in vielerlei Hinsicht das wichtigste Werkzeug, um faire Mieten zu prüfen. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietspiegel überhaupt ist, wie man die Tabelle liest und wie Sie für eine konkrete Spandauer Adresse die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt

Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin. Er listet auf, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in der Stadt üblich ist. Herausgegeben wird er von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, gemeinsam mit den Mieter- und Vermieterverbänden.

Rechtlich basiert der Mietspiegel auf § 558 und § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.² Berlin verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Das bedeutet: Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung.³ Wer eine Mieterhöhung über die im Mietspiegel ausgewiesene Spanne hinaus begründen will, muss höhere vergleichbare Mieten nachweisen, was in der Praxis selten gelingt.

Der Mietspiegel hat damit drei zentrale Funktionen. Erstens dient er als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in Berlin bis Ende 2025 verlängert worden ist und in einer angepassten Form weiterhin gilt.⁴ Drittens ist er Schiedsrichter in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.

Aktueller Stand: Mietspiegel 2026

Der Mietspiegel 2026 wurde am 28. Mai 2026 von der Senatsverwaltung beschlossen und tags darauf im Amtsblatt für Berlin veröffentlicht. Stichtag der Datenerhebung ist der 1. September 2025.⁵ Damit gibt der Mietspiegel das Mietniveau der letzten sechs Jahre wieder, denn in die Berechnung fließen sowohl neu abgeschlossene als auch geänderte Bestandsmieten ein.

Berlin erstellt seinen Mietspiegel alle zwei Jahre komplett neu, nicht als bloße Fortschreibung. Die Datengrundlage 2026 bilden rund 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten, ausgewertet vom unabhängigen ALP Institut Hamburg.⁶ Der Mietspiegel deckt nach Angaben der Senatsverwaltung etwa 1,6 Millionen mietspiegelrelevante Wohnungen ab.

Die berlinweite durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel 2026 liegt bei 7,71 Euro pro Quadratmeter. Im Mietspiegel 2024 waren es noch 7,21 Euro, das entspricht einem Anstieg von rund 6,9 Prozent in zwei Jahren.⁷ Wichtig: Diese Zahl liegt weit unter den Angebotsmieten auf den großen Immobilienportalen, weil der Mietspiegel auf den realen Bestand inklusive aller älteren, günstigeren Verträge schaut, nicht auf das, was Vermieter heute aufrufen.

So liest man die Mietspiegeltabelle

Auf den ersten Blick wirkt der Berliner Mietspiegel komplex, im Kern besteht er aber aus drei Bausteinen: einer Tabelle, einem Orientierungsraster für Zu- und Abschläge sowie dem Straßenverzeichnis mit der Wohnlage.

1. Baujahr und Wohnungsgröße

Die Tabelle ist nach Baujahresklassen und Wohnungsgrößen gegliedert. Die Baujahresklassen reichen von "bis 1918" über die typischen Nachkriegsklassen (1919 bis 1949, 1950 bis 1964, 1965 bis 1972, 1973 bis 1990) bis hin zu den neueren Klassen 1991 bis 2002, 2003 bis 2015 und ab 2016. Bei den Wohnungsgrößen wird üblicherweise zwischen "bis unter 35 m²", "35 bis unter 40 m²", "40 bis unter 45 m²", "45 bis unter 55 m²", "55 bis unter 60 m²", "60 bis unter 90 m²" und "ab 90 m²" unterschieden.

In jedem Feld stehen drei Werte: ein Unterwert, ein Mittelwert und ein Oberwert. Der Mittelwert ist die statistisch durchschnittliche Nettokaltmiete für diese Wohnungsklasse, die Spanne nach unten und oben bildet die übliche Streuung in der Praxis ab.⁸

2. Wohnlage: einfach, mittel oder gut

Für jede Berliner Adresse ist im offiziellen Straßenverzeichnis eine von drei Wohnlagen hinterlegt: einfach, mittel oder gut. Die Einstufung berücksichtigt Faktoren wie Bebauungsdichte, Lärm, Grünflächen, Infrastruktur und das soziale Umfeld. Stadtweit verteilen sich die Adressen laut Mietspiegel 2026 wie folgt: rund 29,4 Prozent einfache, 49,9 Prozent mittlere und 20,7 Prozent gute Wohnlage.⁹

Der Mietspiegel weist für jede der drei Wohnlagen eine eigene Tabelle aus, also faktisch dreimal die oben beschriebene Matrix aus Baujahr und Größe.

3. Ausstattung und Sondermerkmale

Der eigentliche Wert wird abschließend durch ein Orientierungsraster verfeinert. Geprüft werden fünf Merkmalgruppen: Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.¹⁰ Innerhalb jeder Gruppe gibt es positive und negative Merkmale, etwa hochwertige Bodenbeläge, ein modernes Bad, ein gepflegter Hausflur, aber auch ein fehlender Aufzug ab einer bestimmten Etage oder hellhörige Wände.

Überwiegen die positiven Merkmale einer Gruppe, schlägt das einen Schritt in Richtung Oberwert vor. Überwiegen die negativen, geht es Richtung Unterwert. Am Ende ergibt sich aus dem Mittelwert plus oder minus den Zu- und Abschlägen die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung.

Spandauer Ortsteile nach Wohnlage

Spandau ist nicht aus einem Guss. Vom dichten Altbauquartier bis zur Einfamilienhauszone am Wasser deckt der Bezirk eine große Bandbreite ab. Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Ortsteile grob ein. Maßgeblich bleibt im Einzelfall immer das offizielle Straßenverzeichnis zum Mietspiegel, in dem für jede Adresse die genaue Wohnlage hinterlegt ist.¹¹

Gerade in Hakenfelde und an den Havelufern liegen einfache, mittlere und gute Wohnlagen oft dicht beieinander. Eine Adresse weiter kann die Einstufung schon anders ausfallen, deshalb lohnt vor jeder Mietprüfung der Blick ins Straßenverzeichnis.

Spandau im Vergleich der Bezirke

Spandau zählt nach dem Mietspiegel 2026 zu den günstigsten Berliner Bezirken.¹² Die Angebotsmieten neuer Wohnungen liegen hier zusammen mit Marzahn-Hellersdorf am unteren Ende der Skala, weit entfernt von den Spitzenwerten in Friedrichshain-Kreuzberg oder Charlottenburg-Wilmersdorf.

Bezogen auf die offiziellen Mietspiegelwerte lässt sich Spandau im niedrigen bis mittleren Berliner Bereich verorten. Die Gründe sind strukturell: ein hoher Anteil an Bestandswohnungen aus den 1950er bis 1970er Jahren, eine vergleichsweise große Zahl an Adressen in einfacher Wohnlage und eine Lage am westlichen Stadtrand mit längeren Wegen ins Zentrum.

Für Mieter bedeutet das in der Praxis: Spandau bietet pro Quadratmeter deutlich mehr Fläche fürs gleiche Budget als die Innenstadtbezirke. Für Vermieter bedeutet es, dass Mieterhöhungen sich in einem klar abgesteckten, eher moderaten Rahmen bewegen müssen.

Den eigenen Wert online ermitteln

Wer für eine konkrete Wohnung in Spandau die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen möchte, muss nicht zwingend mit der gedruckten Broschüre arbeiten. Die Senatsverwaltung stellt unter mietspiegel.berlin.de einen offiziellen Mietspiegelrechner zur Verfügung.¹³ Schritt für Schritt werden dort folgende Angaben abgefragt:

• Adresse der Wohnung (das System liefert automatisch die Wohnlage)
• Baujahr des Gebäudes
• Wohnungsgröße in Quadratmetern
• Ausstattung von Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld
• Sondermerkmale wie Aufzug, Balkon oder hochwertige Bodenbeläge

Am Ende gibt der Rechner einen Mietpreisspielraum aus, also Unter-, Mittel- und Oberwert nach den oben beschriebenen Schritten. Dieser Wert ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Die Nutzung ist kostenfrei.

Zusätzlich gibt es das gedruckte und digitale Straßenverzeichnis zum Mietspiegel, in dem für jede Berliner Straße samt Hausnummernabschnitt die Wohnlage hinterlegt ist. Es ist auf den Seiten der Senatsverwaltung als PDF abrufbar.

Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze

Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen (in vielen Berliner Lagen sogar nur 15 Prozent durch die Kappungsgrenze) und sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.¹⁴

Beim Vergleich mit dem Mietspiegel zählt der konkrete Wert aus dem Mietspiegelrechner, nicht der allgemeine Stadtdurchschnitt. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den Neuvertrag in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.¹⁵ Berlin gilt flächendeckend als angespannter Wohnungsmarkt.

Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Anhand des Mietspiegels lässt sich in wenigen Minuten überprüfen, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Mietspiegelobergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar.

Ausblick: Mietspiegel 2028 und die Berliner Wohnpolitik

Berlin erstellt seinen Mietspiegel alle zwei Jahre komplett neu. Die nächste Ausgabe ist damit für 2028 zu erwarten, Stichtag der Erhebung dürfte wieder im September des Vorjahres liegen.¹⁶ Bis dahin gelten die 2026er Werte als Maßstab. Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte vor jeder Entscheidung den Mietspiegelrechner unter mietspiegel.berlin.de bemühen, in zehn Minuten erledigt.

Für Spandau bleibt der Bezirk auf absehbare Zeit unter den drei günstigsten Berlins. Die Wasserstadt-Neubauten heben das Niveau punktuell an, und die Reaktivierung der Siemensbahn könnte einzelne Lagen in Siemensstadt aufwerten.¹⁷ Strukturell aber: solider Bestand, viel einfache und mittlere Wohnlage, deutlich mehr Quadratmeter fürs gleiche Budget als in Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg.