Spandau Mietspiegel: Das gilt für Spandauer 2026

Günstig, ruhig, ein bisschen abseits: So sahen viele Berliner Spandau über Jahre. Bezahlbar ist der Bezirk an der Havel im Großen und Ganzen noch immer, doch auch hier haben die Mieten zuletzt merklich angezogen. Egal ob dir gerade eine Mieterhöhung ins Haus geflattert ist, du eine Wohnung neu mieten willst oder einfach deinen Vertrag einordnen möchtest: Der Maßstab dafür ist der Berliner Mietspiegel.

Für ganz Berlin gilt seit dem 28. Mai 2026 der neue Mietspiegel 2026, wieder in qualifizierter Form.¹ Die Ausgabe von 2024 hat damit ausgedient. Wenn du in Spandau prüfen willst, ob deine Miete angemessen ist, ist er dein wichtigstes Hilfsmittel. Wir gehen der Reihe nach durch, was er leistet, wie die Tabelle aufgebaut ist und wie du für deine Spandauer Anschrift die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmst.

Die rechtliche Rolle des Mietspiegels

Im Mietspiegel steht die ortsübliche Vergleichsmiete für Berlin. Du erfährst daraus, wie viel Nettokaltmiete je Quadratmeter für eine Wohnung eines bestimmten Typs in der Stadt gezahlt wird. Verantwortlich ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, die ihn zusammen mit Mieterorganisationen und Vermieterverbänden erarbeitet.

Seine Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, genauer in § 558 und § 558d.² Weil Berlin einen qualifizierten Mietspiegel hat, der wissenschaftlichen Standards folgt, vermuten Gerichte zunächst, dass seine Zahlen die Marktlage korrekt wiedergeben.³ Ein Vermieter, der über die Spanne hinaus erhöhen möchte, müsste teurere Vergleichsmieten vorlegen. Vor Gericht gelingt das kaum.

Drei Situationen gibt es, in denen du ihn brauchst. Bei einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag setzt er die Obergrenze, nämlich die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei einer Neuvermietung dient er als Bezugsgröße der Mietpreisbremse, die in Berlin bis Ende 2025 verlängert wurde und in angepasster Form weiter gilt.⁴ Und bei jedem Streit über die richtige Miethöhe ist er der Maßstab, auf den sich beide Seiten beziehen.

Eckdaten der Ausgabe 2026

Am 28. Mai 2026 hat die Senatsverwaltung den Mietspiegel 2026 beschlossen, am Folgetag erschien er im Amtsblatt für Berlin. Erhoben wurden die Daten zum Stichtag 1. September 2025.⁵ Eingerechnet sind sowohl Neuverträge als auch geänderte Bestandsmieten, deshalb spiegelt er die Entwicklung der letzten sechs Jahre wider.

Statt die alten Werte hochzurechnen, erhebt Berlin alle zwei Jahre komplett neu. Für die Ausgabe 2026 hat das unabhängige ALP Institut Hamburg rund 17.000 Miet- und Ausstattungsdaten analysiert.⁶ Nach Angaben der Senatsverwaltung gilt das Ergebnis für etwa 1,6 Millionen mietspiegelrelevante Wohnungen.

Im Schnitt aller Berliner Wohnungen weist der Mietspiegel 2026 eine Nettokaltmiete von 7,71 Euro pro Quadratmeter aus. Zwei Jahre zuvor lag der Wert bei 7,21 Euro, ein Plus von etwa 6,9 Prozent.⁷ Die Zahlen in Wohnungsanzeigen liegen weit darüber. Das ist kein Widerspruch: Portale zeigen, was Vermieter heute verlangen, der Mietspiegel dagegen erfasst den tatsächlichen Bestand mit all seinen älteren, günstigeren Verträgen.

Aufbau der Tabelle verstehen

Lass dich vom Umfang nicht abschrecken. Drei Teile greifen ineinander: die Mietwerttabelle, das Orientierungsraster mit seinen Zu- und Abschlägen und das Straßenverzeichnis, aus dem du die Wohnlage abliest.

1. Alter des Hauses und Fläche

Geordnet ist die Tabelle nach Baujahresklassen und Wohnungsgrößen. Die älteste Klasse heißt "bis 1918", danach kommen die Nachkriegsjahrgänge (1919 bis 1949, 1950 bis 1964, 1965 bis 1972, 1973 bis 1990) und die jüngeren Klassen 1991 bis 2002, 2003 bis 2015 und ab 2016. Bei der Fläche gibt es meist diese Stufen: "bis unter 35 m²", "35 bis unter 40 m²", "40 bis unter 45 m²", "45 bis unter 55 m²", "55 bis unter 60 m²", "60 bis unter 90 m²" und "ab 90 m²".

Pro Feld findest du drei Zahlen: Unterwert, Mittelwert, Oberwert. Der mittlere Betrag gibt die durchschnittliche Nettokaltmiete dieser Wohnungsklasse an, Unter- und Oberwert markieren, wie weit die Mieten in der Wirklichkeit auseinanderliegen.⁸

2. Einfache, mittlere oder gute Lage

Im amtlichen Straßenverzeichnis hat jede Berliner Anschrift eine von drei Wohnlagen: einfach, mittel oder gut. Hineingerechnet werden unter anderem die Dichte der Bebauung, der Lärm, das Grün in der Umgebung, Einkaufs- und Verkehrsanbindung sowie das soziale Umfeld. In der Gesamtstadt entfallen laut Mietspiegel 2026 rund 29,4 Prozent der Adressen auf die einfache, 49,9 Prozent auf die mittlere und 20,7 Prozent auf die gute Wohnlage.⁹

Für jede Lage gibt es eine eigene Tabelle. Die Matrix aus Baujahr und Fläche existiert also gleich dreimal.

3. Ausstattung als Stellschraube

Den letzten Schliff bekommt der Wert über das Orientierungsraster. Es unterscheidet fünf Merkmalgruppen: Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld.¹⁰ Jede Gruppe kennt Vorzüge und Mängel, etwa hochwertige Bodenbeläge, ein modernes Bad oder ein gepflegtes Treppenhaus auf der einen Seite und einen fehlenden Aufzug ab einer bestimmten Etage oder hellhörige Wände auf der anderen.

Sind in einer Gruppe die Vorzüge in der Mehrheit, wandert die Miete Richtung Oberwert. Dominieren die Mängel, geht es nach unten. Aus dem Mittelwert und der Summe dieser Verschiebungen ergibt sich am Ende die ortsübliche Vergleichsmiete für deine konkrete Wohnung.

Von der Altstadt bis Kladow: die Lagen

Zwischen den Altbauten rund um die Altstadt und den Einfamilienhäusern am Havelufer liegen in Spandau Welten. Die Tabelle unten zeigt dir, wie die einzelnen Ortsteile ungefähr eingestuft sind. Verbindlich für deine Hausnummer ist aber nur das offizielle Straßenverzeichnis zum Mietspiegel.¹¹

Vor allem in Hakenfelde und entlang der Havel wechseln einfache, mittlere und gute Lage oft auf engem Raum. Weil schon das nächste Haus anders eingestuft sein kann, solltest du vor dem Rechnen deine Adresse im Straßenverzeichnis nachschlagen.

Spandau neben den anderen Bezirken

Nach dem Mietspiegel 2026 gehört Spandau zu den preiswertesten Bezirken Berlins.¹² Bei den Angebotsmieten für neue Wohnungen teilt es sich mit Marzahn-Hellersdorf das untere Ende, weit weg von Friedrichshain-Kreuzberg oder Charlottenburg-Wilmersdorf mit ihren Höchstwerten.

Gemessen an den amtlichen Mietspiegelwerten bewegt sich Spandau zwischen niedrigem und mittlerem Berliner Niveau. Das hat handfeste Ursachen: viele Bestandswohnungen aus den 1950er bis 1970er Jahren, überdurchschnittlich viele Adressen in einfacher Wohnlage und der Stadtrand im Westen, von dem aus die Wege in die Mitte lang sind.

Konkret heißt das für dich als Mieter: Für dasselbe Geld bekommst du in Spandau spürbar mehr Quadratmeter als in der Innenstadt. Vermieter wiederum haben bei Erhöhungen einen eng begrenzten, eher moderaten Spielraum.

Online-Rechner statt Broschüre

Um die Vergleichsmiete deiner Spandauer Wohnung zu ermitteln, brauchst du das gedruckte Heft nicht unbedingt. Auf mietspiegel.berlin.de stellt die Senatsverwaltung einen offiziellen Mietspiegelrechner bereit.¹³ Er fragt nacheinander ab:

• die Anschrift, aus der das Tool die Wohnlage selbst ableitet
• das Baujahr des Hauses
• die Wohnfläche
• Merkmale von Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Umfeld
• Besonderheiten wie Balkon, Lift oder edle Böden

Heraus kommt eine Spanne aus Unter-, Mittel- und Oberwert, berechnet nach genau den Schritten, die du oben kennengelernt hast. Sie ist die amtliche ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung. Bezahlen musst du für den Rechner nichts.

Daneben kannst du das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel nutzen, gedruckt oder digital. Es nennt für jede Berliner Straße und jeden Hausnummernabschnitt die Wohnlage und steht bei der Senatsverwaltung als PDF zum Download.

Wann eine Mieterhöhung zulässig ist

Ob dein Vermieter im Bestand erhöhen darf, hängt an drei Bedingungen. Seit der letzten Änderung müssen mindestens 15 Monate vergangen sein. Innerhalb von drei Jahren sind höchstens 20 Prozent erlaubt, in vielen Berliner Lagen wegen der Kappungsgrenze nur 15 Prozent. Und die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.¹⁴

Maßgeblich ist dabei der Betrag, den der Mietspiegelrechner für deine Wohnung ausgibt, und nicht der Mittelwert über ganz Berlin. Bei neuen Verträgen deckelt die Mietpreisbremse die Miete in angespannten Wohnungsmärkten bei höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.¹⁵ Als angespannt gilt Berlin in allen Bezirken.

Bevor du unterschreibst, nimm dir kurz Zeit. Mit dem Mietspiegel findest du schnell heraus, ob das Erhöhungsverlangen formal sauber ist und ob der verlangte Betrag der Vergleichsmiete entspricht. Geht er über den Oberwert hinaus, kann der Vermieter die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzen.

Blick nach vorn: der Mietspiegel 2028 und Spandaus Perspektive

Im Zweijahrestakt entsteht der Berliner Mietspiegel neu, die nächste Fassung kommt also 2028, der Stichtag der Erhebung liegt dann voraussichtlich erneut im September des Vorjahres.¹⁶ Bis dahin sind die Zahlen von 2026 der Maßstab. Hast du eine Mieterhöhung auf dem Tisch, lohnt vorher ein Durchgang durch den Mietspiegelrechner auf mietspiegel.berlin.de, das dauert rund zehn Minuten.

Spandau dürfte auf absehbare Zeit einer der drei günstigsten Bezirke Berlins bleiben. Die Neubauten der Wasserstadt ziehen das Niveau an einzelnen Stellen nach oben, und die wiederbelebte Siemensbahn könnte manche Straßen in Siemensstadt aufwerten.¹⁷ Im Kern bleibt es aber bei solidem Bestand, vielen einfachen und mittleren Lagen und spürbar mehr Fläche pro Euro als in Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg.

Keine Extra-Tabelle für Spandau

Hier stolpern viele: der Berliner Mietspiegel enthält keine Bezirkstabelle für Spandau. Der Bezirk spielt in der Dokumentation nur als Schichtungsmerkmal bei der Stichprobe eine Rolle, ausgewertet wird er nicht gesondert. Suchst du also "den Mietspiegel für Spandau", suchst du etwas, das es amtlich nicht gibt.

Entscheidend sind zwei andere Bausteine: die Tabelle für ganz Berlin, gegliedert nach Baualtersklasse, Wohnfläche und Wohnlage, und das Wohnlagenverzeichnis, das jede Straße einzeln einordnet. Erst beides zusammen liefert den Wert für deine Spandauer Adresse.

Eine Eigenheit betrifft Spandau trotzdem: In den Baualtersklassen 1973 bis 1990 trennt der Mietspiegel zwischen Ost- und Westbezirken, und Spandau fällt unter "West". Weil im Bezirk viel aus den 1970er und 1980er Jahren steht, entscheidet genau diese Spalte bei vielen Wohnungen über den Wert.

Wie sich die Lagen in Spandau verteilen

In ganz Berlin fallen im Mietspiegel 2026 29,4 Prozent der Adressen in die einfache, 49,9 Prozent in die mittlere und 20,7 Prozent in die gute Wohnlage. Spandau weicht davon klar ab, hier überwiegt die einfache Lage.

Mittlere und gute Einstufungen findest du vor allem am Wasser in Kladow und Gatow und in Teilen von Hakenfelde. Im Falkenhagener Feld, in Haselhorst, in Siemensstadt und in großen Teilen von Zentrum und Wilhelmstadt dominiert dagegen die einfache Lage, unterbrochen von einzelnen mittleren Abschnitten.

Beachte: Die Einstufung erfolgt pro Straße und Hausnummer, nicht pro Ortsteil. Selbst in derselben Straße können zwei Häuser unterschiedlich eingestuft sein. Rechtlich zählt nur das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2026, das die Senatsverwaltung zusätzlich als interaktive Karte bereitstellt.

Zensusdaten: nützlich, aber nicht mit dem Mietspiegel verwechseln

Für Spandau existieren außerdem Bestandsmieten aus dem Zensus 2022 mit Stichtag 15. Mai 2022. Sie kommen aus einer eigenen Erhebung und ersetzen den Mietspiegel rechtlich nicht, zeigen dir aber, wo das Niveau je nach Baujahr ungefähr liegt.

Bei einer Mieterhöhung helfen dir diese Zahlen nicht weiter, weder für noch gegen sie. Hier zählt allein der qualifizierte Mietspiegel 2026 nach Paragraf 558d BGB.